Согласование перегородок в квартире. Что такое перепланировка и зачем ее согласовывать?

Согласование перегородок в квартире. Что такое перепланировка и зачем ее согласовывать?

Перепланировка, согласно ст. 25 ЖК , это изменение конфигурации жилого помещения, результат которого должен быть внесен в технический паспорт. Более конкретно перепланировку описывает п. 1.7.1 Правил, утв. Постановлением Госстроя № 170 от 27.09.2003 . Законодатель уверен, что она включает:

• перенос и разборку перегородок, дверных проемов;
• увеличение, уменьшение или раздел комнат, квартир;
• обустройство новых кухонь, санузлов;
• расширение площади жилых комнат за счет вспомогательных помещений;
• устройство и переоборудование тамбуров и так далее.

В судебной практике ее рассматривают обобщенно:

Как перепланировка, требующая согласования, рассматривается любой перенос, снос, установка стен, так как все перегородки в жилых помещениях отражены в технических паспортах ( Обобщение судебной практики рассмотрения судами Саратовской области в 2013-2014 годах дел, связанных со спорами в отношении общего имущества собственников помещений в МКД).

Зачем ее согласовывать?

Зачем делать согласование перепланировки квартиры? Цель одна: чтобы после ваших перестроек не рухнул весь дом. Дело в том, что новые стены или перенос старых могут перераспределить нагрузку на фундамент, после чего дом перекосится и упадет. А если жильцы начнут разбирать стену, а там вентиляционная шахта? А если соседская квартира?!

В общем, законодатель не доверяет обывателям в вопросе проектных изменений, и правильно делает. Другой вопрос, что на согласование таких изменений идут далеко не все и не всегда. Мол, сложно, долго и дорого. И это действительно так. Но в таком случае будьте готовы к ответственности.

Штраф за перепланировку квартиры без согласования, согласно ч. 2 ст. 7.21 КоАП , составляет 2-2,5 тыс. руб. Плюс, вас заставят за свой счет привести все в первоначальный вид. А если откажетесь, по решению суда и вовсе могут отобрать квартиру и продать ее с публичных торгов ( ст. 29 ЖК ). Принудительная продажа квартиры, конечно, является исключительной мерой ( Апелляционное определение СК по гражданским делам ВС Кабардино-Балкарской республики № 33-248/2014 от 06.02.2014), но шутить с этим все равно не стоит.

Как узаконить уже сделанную перепланировку. Что было не так с квартирой

В старой планировке дверь из коридора в комнату была расположена неудачно: она создавала «мертвую зону», из-за чего пространство использовалось бестолково. В прихожей не хватало места для шкафа или системы хранения вещей, вешалка в углу мешала проходу в комнату. Когда мы открывали двери в ванную и туалет, вход в кухню полностью перекрывался, а через узкий коридор было не пройти.

Кроме того, из-за ненужной перегородки между кухней и коридором в квартире не хватало естественного освещения.

Но были у планировки и плюсы. Например, альков в комнате, который позволял расположить спальное место и зонировать пространство. Кухня в квартире тоже была довольно просторная, в ней удобно размещалась вся мебель и техника. Санузел был раздельным — это удобно, когда живешь не один.

Вход в комнату из прихожей. Пространство используется бестолково: в углу можно устроить большую систему для хранения вещей, но дверь не позволяет это сделать

Вид из кухни на вход в нее из коридора. Если открыть двери в ванную и туалет, коридор будет полностью перекрыт

Кухня с нестандартным окном. В такую форточку помещался обычный советский кондиционер. Преимуществом этой кухни я считаю ее площадь — 8 м², можно удобно разместить технику и мебель

Прежде чем приступить к ремонту в квартире, я хотела сделать ее небольшую площадь максимально функциональной — как минимум разобраться с дверью из коридора в комнату. Поэтому я решила обратиться к дизайнерам, чтобы те придумали, как улучшить планировку. Потом я планировала сначала согласовать перепланировку и реализовать ее, а уже потом покрасить стены, обновить полы и мебель.

Я не хотела сначала делать перепланировку, а потом согласовывать. На это было две причины:

1. Мой отец — он же собственник квартиры — суров и законопослушен.
2. Мне пришлось бы пройти те же шаги, что и при первоначальном согласовании перепланировки, но потом еще заплатить штраф 2500  Р .

Вариант вообще не согласовывать перепланировку я даже не рассматривала: незаконная перепланировка может стать проблемой в самый неподходящий момент. Например, если нужно срочно продать квартиру. Не все готовы покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой, а если и готовы, то за меньшую сумму. Кроме того, потенциальный покупатель, скорее всего, не сможет обратиться в банк за кредитом: банки редко одобряют под залог квартиры с неузаконенной перепланировкой.

тому же по незнанию можно внести в квартиру изменения, которые согласовать вообще невозможно. Например, делать дверь из кухни в комнату запрещено, если в квартире есть газовая плита. Если сделать такую перепланировку, администрация района через суд обяжет вернуть квартиру в первоначальное состояние за свой счет — в противном случае выставит квартиру на торги. О таких нюансах обычно знают только специалисты.

Чтобы согласовать перепланировку, можно было обратиться в фирму, которая делает перепланировку под ключ: собирает все необходимые документы, разрабатывает проект, согласует его и выполняет приемку работ после перепланировки. Таких компаний на рынке много, по запросу поисковик показывает целый список. Но я решила сделать все сама: во-первых , это дешевле, а  во-вторых , я любопытная.

Перенос перегородок в квартире. Работы, которые можно делать без разрешения

Перепланировка или переустройство — это работы, которые отражаются на плане квартиры БТИ. Например, когда появляются дополнительные помещения, а также меняется их функциональное назначение:

• когда в квартире появляются гардеробные или одна комната делится на две и более;
• когда кухня переносится из своего прежнего места в коридор либо кладовку;
• когда сносится подоконный блок между лоджией и комнатой и устанавливаются французские двери;
• когда площадь санузла расширяется за счет переноса дверей или делается новый проем в перегородке или несущей стене;
• когда объединяются помещения – ванная и туалет, кухня и гостиная.

Это лишь малая часть тех работ, которые нужно согласовывать, а все изменения фиксировать в БТИ на плане квартире.

Есть такой ремонт, который оставляет план квартиры неизменным, и это не будет являться перепланировкой. Может показаться, что вы делаете серьезный, капитальный ремонт, но в реальности получать разрешение на него не нужно, как и готовить проектную документацию, менять план БТИ, платить госпошлины и ждать разрешение. Можно просто сделать ремонт, не обращаясь ни в какие инстанции.

Критерии, по которым можно понять, что согласование с Мосжилинспекцией не требуется:

перегородки внутри квартиры остаются на месте;

• дверные и оконные проемы не переносятся;
• сами двери остаются там, где предусмотрены на плане БТИ;
• конструкция пола не меняется;
• сантехника, трубы, газопровод — все остается на своих местах.

На плане квартиры отображается, где расположены дверные проемы, какие двери установлены — распашные или раздвижные. Если распашную дверь демонтируют и оформляют раздвижную, это перепланировка. Если заменить дверь на другую аналогичную, даже если она будет открываться в другую сторону, перепланировкой это не будет, так как на плане ничего не изменится.

Примеры работ, которые не нужно согласовывать:

• замена электропроводки, когда нужно штробить стены;
• прокладка новых труб для санузла;
• выравнивание стен под покраску или под обои;
• установка новых дверей;
• замена окон;
• замена ванны, унитаза, раковины, мойки;
• отделка помещения — покраска стен, замена обоев и потолочного покрытия.

Все это не считается перепланировкой и не требует согласования даже при желании собственника квартиры. Если подать документы в Мосжилинспекцию с просьбой выдать разрешение на такие работы, она откажет.на работы, которые не предполагают внесение изменений в план БТИ, разрешение в принципе не выдается.

Если вы сомневаетесь, нужно ли узаконивать ваш ремонт, напишите нам список предполагаемых работ. Наша консультация бесплатна. Мы точно скажем, что можно делать без разрешений, а на что его необходимо получать:

Как оформить перепланировку квартиры без проекта Какой штраф за перепланировку квартиры без разрешения 2021 Сколько стоит узаконить перепланировку в квартире

Здравствуйте! Вы можете задать мне любой интересующий вопрос в WhatsApp.

Получите консультацию специалиста или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.

Частые вопросы нашим экспертам

Как оформить перепланировку квартиры без проекта Какой штраф за перепланировку квартиры без разрешения 2021 Сколько стоит узаконить перепланировку в квартире

Чтобы задать вопрос в WhatsApp отсканируйте QR-код с телефона. Диалог с экспертом откроется в приложении.

Нужно ли согласовывать перепланировку не несущих стен. Правила перепланировка квартиры 2020

Если концентрироваться именно на новых требованиях этого года, то их два. Причем оба облегчают жизнь граждан, планирующих «переформатировать» свою квартиру.

• Для согласования больше не нужна справка о принадлежности/непринадлежности дома к числу архитектурных памятников
• Выписка из ЕГРН также не нужна, если собственность на квартиру уже зарегистрирована. Сопутствует этому правилу запрет на проведение перепланировки в новостройках до того момента, пока собственность на новое жилье не будет зарегистрирована в Росрестре

К запрещенным видам переустройства жилого пространства отнесены:

• Разрушение общедомовых коммуникаций и несущих конструкций (стен)
• Объединение балкона и/или кухни, где установлена газовая плита, с жилым помещением
• Перенос санузла в зоны, под которыми находятся жилые комнаты нижних этажей
• Вынос элементов центрального отопления на балкон
• Работы, результат которых делает невозможным нормальное пользование квартирой

Не нужны согласования для косметического ремонта, смены отделки (например, с обоев на кафель, с линолеума на паркет и т.д.), обновления встроенной мебели.

Не нужно подавать предварительную заявку в БТИ, чтобы произвести:

• Обустройство проемов в межкомнатных перегородках
• Замену кухонной плиты
• Перемещение сантехники в пределах санузла
• Установки или разборки гипсокартонных перегородок
• Застекления балкона
• Монтажа кондиционеров, сплит-систем, спутниковых антенн
• Переустройства/ликвидации тамбурной зоны

Все перечисленные изменения достаточно зарегистрировать в БТИ уже после того, как они произведены.

Сколько стоит узаконить перепланировку. Зачем нужно узаконить перепланировку

Процесс узаконивания перепланировки в квартире был придуман для того, чтобы жильцы, решившие самовольно заняться строительством, не нарушили несущую конструкцию дома. Согласование ‒ это залог безопасность всех обитателей многоэтажки и гарантия того, что ваша новая стена или отсутствие старой никому не навредят.

Новые стены могут создать дополнительную нагрузку, что приведет, в будущем, к разрушениям, а в даже не несущих конструкциях могут быть вшить вентиляционные коробы или другие коммуникации, которые также пострадают при снесении.

Согласование перепланировки необходимо еще в ряде случаев:

• Чтобы документы были актуальны для продажи квартиры;
• В случаях, когда жилье ипотечное , так как заемщик обязан согласовывать подобные изменения;
• Если после перепланировки ваша ванная комната будет расположена над жилыми комнатами жильцов с нижнего этажа;
• Чтобы иметь официальную возможность проводить громкие строительные работы в квартире.

По факту же, далеко не все жильцы официально согласовывают изменения в своих квартирах. Многие сетую на то, что снесение одной стены влечет за собой длительный поход по кабинетам, бесконечный сбор бумаг, а иногда и отказы. Однако важно понимать, что незаконное строительство может быть выявлено, а виновник наказан.

Если подтвержден факт незаконной перепланировки, владелец квартиры должен будет оплатить штраф в размере двух с половиной тысяч рублей и вернуть помещение в исходное состояние, естественно, за собственные средства. Если проигнорировать требования, квартиру могут изъять по закону: выставят на торги. Да, собственник получит сумму с торгов, не считая той, что была потрачена на их организацию, однако жилье вернуть уже точно не сможет.

Весь процесс законной перепланировки можно разделить на три стадии:

1. Составление и согласование проекта с районной администрацией;
2. Непосредственно процесс строительства;
3. Сдача нового помещения и оформление документов на него .

Конечно, каждый из этих этапов имеет ряд дополнительных подпунктов и кроме райадминистрации необходимо будет посетить другие госструктуры. Важно понимать, что существуют еще региональные особенности перепланировок. В некоторых регионах полная замена напольного покрытия, остекления или установка решеток на окнах также должна быть согласована,чтобы информация в техпаспорте оставалась актуальной.

Перепланировка квартиры: правила. Что такое перепланировка и переустройство и чем они отличаются?

Распознать перепланировку или переустройство легко, если знать, куда смотреть. Для этого нужнои изучить план квартиры: площади помещений, их границы, а также расположение приборов: плиты, ванны, унитаза и раковин на кухне и в санузле.

Если ремонт хоть как-то изменит существующий план — это перепланировка. Например, владельцы немного сдвинули дверной проем, объединили кухню и комнату — это перепланировка. Если переместили раковину, плиту, ванну и другое оборудование, которое указано на плане, — это переустройство. То есть, например, если перенесли санузел в другое помещение — это и перепланировка, и переустройство одновременно.

Если после ремонта фактическая планировка не станет отличаться от той, что имеется в выписке из ЕГРН, такие изменения не считаются ни перепланировкой, ни переустройством. Но это не значит, что такой ремонт можно делать как вздумается.

Для некоторых работ все равно нужны специальные расчеты и даже согласования в разных инстанциях. Например, когда на лоджии меняют остекление и внешне оно отличается от того, что использовал застройщик. На план квартиры это не влияет, поэтому к перепланировке не относится. Однако нужно получить согласование комитета по архитектуре, потому что изменяется внешний вид фасада дома.

Не стоит бояться перепланировок и процесса их согласования. Это не лишняя, ненужная бюрократия, а в первую очередь забота о безопасности жильцов многоквартирного дома. Смысл нормативов именно в этом.