Перепланировка в типовой квартире. Поговорим о технике вопроса —, какие варианты перепланировки допустимы в доме серии 18-01/12 и что категорически нельзя изменить

Перепланировка в типовой квартире. Поговорим о технике вопроса —, какие варианты перепланировки допустимы в доме серии 18-01/12 и что категорически нельзя изменить

Еще

Неправильная перепланировка способна ослабить каркас жесткости дома или нарушить функционирование инженерных систем. Есть определенные каноны, что можно и что нельзя в типовой серии 18-01/12. Эта серия домов является первыми типовыми «небоскребами» на территории России. Серия 18-01/12 пришла на смену пятиэтажным панельным домам. Наибольшее распространение эта серия получила в Москве. Дома серии 18-01/12 строились по блочной технологии с середины 20 века и до 90 годов, позже их заменили на другие, более высокие и комфортные, серии крупнопанельных домов.

Руслан Кирничанский Сохранить фото

Технические особенности двухкомнатной квартиры в доме серии 18-01/12
Квартира газифицирована, внутри квартиры проходит несущая нагрузку стена (стена между кухней и комнатой номер два), в санузле организована сантехкабина, магистрали воды и канализации скрыты в короб. Конфигурация перегородок создает две кладовые, окна ориентированы на одну сторону света, на балконе организована пожарная лестница с люками. Две изолированные жилые комнаты, коридор, раздельный санузел, кухня и балкон занимают 48 кв.м, жилая площадь 29,6 кв.м.

Design 2L Сохранить фото

Совет: В этой серии домов категорически запрещается объединять балкон с жилой комнатой. Балконная плита отдельная и не рассчитана на большой вес.
На балконе организована аварийная лестница, которую нельзя демонтировать по нормам пожаробезопасности. Многие дома этой серии стоят на стилобате (выходящая вперед база первого нежилого этажа, где располагаются магазины или учреждения), что затрудняет возможности подъезда пожарной машины и ограничивает возможности спасения, поэтому сохранение этой лестницы способно сохранить и жизнь.

Елена Амбросимова Сохранить фото

Вариант №1: бюджетный, с минимумом переделок
В этом варианте мы практически не меняли конфигурацию стен, единственное, что мы изменили — это объединили и расширили ванную комнату за счет коридора (допускается по СНиПу).

Natalia Skobkina Сохранить фото

Коридор получился шириной 900 мм — это минимальное комфортное значение ширины для прохода.
В ванной комнате появилось место для большой ванны, а не крошечной, как было изначально, и появилось пространство для размещения стиральной машины. Унитаз перенесен на соседнюю стену, коммуникации к нему спрятаны в коробе.

Julie Nabucet Architectures Сохранить фото

Расширять кухню в этой квартире не получится, поскольку ближайшая стена несущая нагрузку. Также в этой стене проходит общедомовой вентиляционный канал, поэтому и организовать проем не получится.
В жилых комнатах спальня и гостиная с кабинетом, места для хранения — кладовые и высокий шкаф.

Елена Амбросимова Сохранить фото

Вариант №2: Компромиссная перепланировка в рамках среднего бюджета
За счет ликвидации стены между прихожей и комнатой получилось ощущение простора и удалось организовать там гостиную.

a-sh Сохранить фото

Рабочая поверхность кухни была увеличена, поэтому большой обеденный стол вольготно разместился в гостиной, что приемлемо для этого сценария.

Well Done Interiors Олимпиада Арефьева Сохранить фото

После такой перепланировки в квартире получится организовать гардеробную комнату и спальню с рабочим местом.

Елена Амбросимова Сохранить фото

Вариант №3: решение для семьи со взрослым ребенком
Дорогостоящая перепланировка, поскольку требуется организовать две независимые спальни — родительскую и комнату для взрослого ребенка

G5 Architects Сохранить фото

За счет расширения ванной комнаты (можно организовать разделенный санузел, значительно удобнее, чем тот, который был изначально) в уборной появляется небольшая раковина, что является необходимым санитарным условием.

Юлия Голавская Сохранить фото

Прихожая стала частью гостиной. А, чтобы в ней было светло, верхнюю часть стен спален собираем из стекла или из стеклоблоков, которые будут пропускать свет из окон.

Источник: https://interior.ru-best.com/interer-dlya-doma/pereplanirovka-v-tipovoy-kvartire-plyusy-i-minusy-tipovyh-pereplanirovok-kvartir

Типовые перепланировки не требующие согласования. Особенности перепланировки квартир в Москве

В каждом регионе России свои нормативы перепланировки. В Москве согласование перепланировки проходит в МосЖилИнспекции.

Процедура самостоятельного согласования перепланировки в Москве и Московской области состоит из 8 шагов:

1. Получение плана помещение и экспликацией помещения в БТИ.
2. Подтверждение права собственности на квартиру в Росреестре. 
3. Подготовка проекта перепланировки и технического заключения о состоянии несущих конструкций в проектной организации.
4. Обращение в МосЖилИнспекцию для получения решения о допустимости произведения перепланировки.
5. Проведение непосредственной перепланировки после получения разрешения от МосЖилИнспекции.
6. Подтверждение проведенного в рамках проекта перепланировки со специалистом МосЖилИнспекции.
7. Обращение в БТИ за новым техническим паспортом помещения после перепланировки (переустройства). 
8. Внесение изменений в Росреестр после перепланировки (переустройства) и получение актуальной выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество с отображением актуального планировочного решения.

Все эти пункты, при самостоятельном оформлении у собственника занимают, в среднем, не менее года. С сопровождением агентства по согласованию перепланировки — примерно полгода.

Алексей Паршин Эксперт в сфере согласования перепланировок и руководитель компании GOROD

Любая перепланировка получит согласование только после подготовки грамотной и законной проектной документации на нее. Но в частных случаях, согласовать перепланировку можно и с помощью эскиза. Например, в случае незначительного изменения в сантехническом оборудовании, и при небольшом переносе ненесущей стены и проемов в них.К запретам на перепланировку добавилось несколько пунктов, которые актуальны к началу 2023 года: любые работы с общедомовым имуществом запрещены (инженерные короба и места общего пользования). Дополнительного согласования требуют работы с несущими конструкциями и фасадами зданий. Перепланировка должна быть вначале узаконена, лишь затем проведена в соответствии с проектом перепланировки. Иначе собственника ждет штраф. Квартира с незаконной перепланировкой может стать проблемным объектом при совершении сделок купли-продажи. Кстати, в Москве еще в 2022 году введен мораторий на оплату штрафов за произведенную незаконную перепланировку, он действует до сих пор.Все мероприятия по перепланировке, должны соответствовать актуальной редакции постановления правительства Москвы № 508-ПП от 25.10.2011 «Об организации переустройства и или перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах».

Типовые перепланировки не требующие согласования. Особенности перепланировки квартир в Москве

В каждом регионе России свои нормативы перепланировки. В Москве согласование перепланировки проходит в МосЖилИнспекции.

Процедура самостоятельного согласования перепланировки в Москве и Московской области

Процедура самостоятельного согласования перепланировки в Москве и Московской области состоит из 8 шагов:

• Подготовка проектной документации
• Оформление заявки на согласование
• Проверка документации на соответствие нормативным требованиям
• Получение заключения экспертизы
• Получение заключения МосЖилИнспекции
• Проведение экспертизы
• Проведение проверки
• Получение разрешения на перепланировку

Все эти пункты, при самостоятельном оформлении у собственника занимают, в среднем, не менее года. С сопровождением агентства по согласованию перепланировки — примерно полгода.

Алексей Паршин

Эксперт в сфере согласования перепланировок и руководитель компании GOROD

Любая перепланировка получит согласование только после подготовки грамотной и законной проектной документации на нее. Но в частных случаях, согласовать перепланировку можно и с помощью эскиза.

Например, в случае незначительного изменения в сантехническом оборудовании, и при небольшом переносе ненесущей стены и проемов в них.

К запретам на перепланировку

К запретам на перепланировку добавилось несколько пунктов, которые актуальны к началу 2023 года:

• Любые работы с общедомовым имуществом запрещены (инженерные короба и места общего пользования).
• Дополнительного согласования требуют работы с несущими конструкциями и фасадами зданий.

Важно!

Перепланировка должна быть вначале узаконена, лишь затем проведена в соответствии с проектом перепланировки. Иначе собственника ждет штраф. Квартира с незаконной перепланировкой может стать проблемным объектом при совершении сделок купли-продажи.

Кстати, в Москве еще в 2022 году введен мораторий на оплату штрафов за произведенную незаконную перепланировку, он действует до сих пор.

Все мероприятия по перепланировке

Все мероприятия по перепланировке, должны соответствовать актуальной редакции постановления правительства Москвы № 508-ПП от 25.10.2011 «Об организации переустройства и или перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах».

Перепланировка в панельном доме 2022. Что нельзя делать при перепланировке квартиры?

Список мероприятий, которые запрещено выполнять при ремонте квартиры и на которые невозможно получить соответствующего разрешения, перечислены в пункте 9 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы №508. Пункт 9.9 из этого списка также говорит и о том, что перепланировка не должна нарушать ещё и СНиПы, СаНПиНы, Постановления Правительства РФ и другие нормативные документы. Для начала рассмотрим все мероприятия, которые запрещены Постановлением №508:

• любые мероприятия, ведущие к ухудшению условий проживания третьих лиц или ограничивающие доступ к общедомовым коммуникациям. Сюда, к примеру, можно отнести перенос стояков отопления, горячего и холодного водоснабжения, зашивка этих стояков сплошными коробами без лючков для инспектирования состояния труб;
• нарушение несущей способности здания. Этот пункт говорит о том, что ни в коем случае не стоит демонтировать несущие стены или устраивать в них проёмы без получения соответствующего разрешения на ремонт;
• врезка в общедомовые коммуникации отключающих или регулирующих устройств;
• уменьшение сечения или демонтаж вентиляционных каналов. Часто собственники квартир не планируют затрагивать сами вентиляционные каналы, но хотят уменьшить вентшахту, в которой есть много пустого места помимо самих труб. Согласовать это очень сложно. Площадь внутри вентшахты не входит в площадь квартиры и, следовательно, собственник квартиры её не покупал и она ему не принадлежит. В соответствии с пунктом 1 ст.36 ЖК РФ эта пустая площадь внутри шахты относится к общедомовому имуществу . В соответствии с пунктом 2.5.1.1.1.8 Приложения 2 Постановления Пр-ва Москвы №508 для присоединения этой площади необходимо организовать собрание всех собственников помещений в многоквартирном доме, на котором они примут решение о передаче этой площади в безвозмездное пользование или аренду. К тому же необходимо, чтобы положительно проголосовали все собственники квартир в целом здании. Организация такого собрания в большинстве случаев невозможна. Внутри шахт свободная площадь присутствует из-за того, что архитектор дома прорабатывает при проектировании дома планировку квартир и берёт площади с запасом, так как не знает какие трубы и какого сечения понадобятся проложить инженерам-смежникам, проектирующим вентиляцию, водоснабжение и канализацию и т. д.;
• увеличение нагрузки на перекрытия при заливке стяжки или замене материала перегородок на более тяжелые. Данный пункт относится, в основном, к домам с деревянными перекрытиями, в которых нельзя лить стяжку в пол, а также устанавливать джакузи, ванны, перегородки из пеноблоков без проведения проверочных расчетов;
• перенос водяного радиатора отопления на балкон или лоджию. При этом устраивать теплые электрические полы или радиаторы на балконе возможно;
• устройство водяных полов от систем отопления или горячего водоснабжения. Опять же, устройство электрических теплых полов никто не запрещает;
• затрагивание или частичный демонтаж несущих колонн, пилонов или диафрагм жесткости;
• устройство штраб в несущих стенах;
• устройство лоджий и балконов на всех этажах кроме первого;
• перепланировка чердака или технического этажа, если они не относятся к Вашей собственности. Многие собственники квартиры на последних этажах хотят частично присоединить чердак и сделать на неё лестницу из квартиры. К сожалению, данный пункт запрещает такие перепланировки;
• объединение газифицированной кухни с жилой комнатой без установки между плотноприлегающих раздвижных перегородок;
• перепланировка в аварийных домах;
• любое затрагивание несущих стен, в том числе устройство проема, без согласования с организацией, проектировавшей здание;
• объединение лоджий и балконов с внутренними помещениями;
• затрагивание наружных стен с ослаблением несущей способности здания;
• устройство антресолей, площадь которых составляет более 40% от площади всей квартиры;
• устройство проёма между кухней с газовым водонагревателем и жилой комнатой без двери с установкой решётки или зазора между этой дверью и уровнем пола не менее 0,02 кв.м.

Проекты перепланировки квартир. Для чего нужен проект перепланировки квартиры

Для начала определимся с основным понятием. Перепланировка жилья в многоквартирном доме представляет собой изменение конфигурации помещения, требуещее отражения в техническом паспорте. Именно такое пояснение можно встретить в Жилищном кодексе РФ .

Поскольку изменения нужно внести в техпаспорт квартиры, у ее хозяина, пожелавшего сделать что-нибудь из перечисленного на законных основаниях, сразу приступить к работам не получится. Чтобы закрепить изменения в техпаспорте помещения, планируемый ремонт нужно согласовать.

Согласование изменения планировки часто путают с узакониванием. Смысл у процедур, по сути, один и тот же — получение разрешения на ремонт. Между тем согласовывают перепланировку до начала работ. Но бывает иначе: работы уже выполнены, а разрешения от госорганов нет. Тогда перепланировку нужно узаконить , для чего понадобится техническое заключение о безопасности и допустимости выполненных работ.

Узаконивание уже выполненных работ сопряжено с некоторыми рисками и может обойтись дороже, поэтому лучше согласовать ремонт заранее. Для этого потребуется не только техническое заключение о возможности перепланировки, а достаточно большой пакет документов, в том числе проект. Далее разберемся, какие есть требования к проекту перепланировки жилого помещения, как его получить, где можно заказать проект перепланировки квартиры и сколько это будет стоить.

Необходимые документы для проекта

Необходимость согласования ремонта органами местного самоуправления обозначена в ЖК РФ . Там же можно найти список всех документов, без которых в данном случае не обойтись. Инициатором перепланировки жилого помещения может выступать собственник или его представитель. Подготовить нужно:

1. заявление о перепланировке . Оно заполняется по определенной форме, которая утверждена постановлением Правительства РФ № 266 от 28 апреля 2005 года ;
2. правоустанавливающие документы на квартиру. Это может быть свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, договор дарения, мены, ренты и так далее. В настоящее время вместо свидетельств в Росреестре собственникам выдают выписки из ЕГРН. В принципе орган власти, рассматривающий заявление, может и сам запросить такую выписку. Но лучше предоставить ее сразу, чтобы не затягивать процедуру. На выписке должна быть синяя печать;
3. технический паспорт на квартиру. Это документ, содержащий техническую и иную информацию о помещении, — его составляют в БТИ или в других организациях, занимающихся технической инвентаризацией жилья ;
4. проект перепланировки квартиры. Его можно заказать в проектном бюро — организации, состоящей в СРО проектировщиков. В проект включается пояснительная записка, планы и экспликации помещений до ремонта и после, схема размещения сантехнического оборудования с разводкой труб и многое другое. Чтобы в бюро могли приступить к разработке проекта перепланировки, владелец должен передать им техпаспорт квартиры, а также выкопировку из поэтажных планов для квартир, находящихся выше и ниже;
5. заявление о том, что все члены проживающей в квартире семьи собственника этого жилья или нанимателя (если оно арендовано по соцнайму) согласны на ремонт. Подписывается это заявление в МФЦ. Можно заранее оформить доверенность на одного из членов семьи у нотариуса. Также по доверенности подавать заявление разрешается представителю компании-проектировщика;
6. техническое заключение на перепланировку (а точнее, о техническом состоянии несущих конструкций зданий и о возможности производства планируемых работ ) от автора проекта дома. Этот документ нужен, если будут затронуты несущие конструкции или если в доме деревянные перекрытия;
7. договор на авторский надзор. Он заключается всегда и входит в стандартный набор документов для проекта перепланировки. Согласно договору представители проектного бюро обязуются выехать и освидетельствовать скрытые работы по проекту, то есть работы по шумоизоляции, гидроизоляции полов, а также усилению проемов металлоконструкциями. Составляются акты скрытых работ, без которых квартиру не примут после перепланировки. Не все компании предупреждают об этом важном моменте и потом берут дополнительную плату за составление договора и за каждый акт скрытых работ.