Перепланировка в доме старой постройки. Памятка по перепланировкам в старом фонде
- Перепланировка в доме старой постройки. Памятка по перепланировкам в старом фонде
- Деревянные перекрытия в старых домах. Нюанс замены деревянных перекрытий на железобетонные плиты в старом фонде
- Деревянные перекрытия в доме плюсы и минусы. Какие плюсы и минусы деревянных перекрытий в доме: что говорят владельцы?
Перепланировка в доме старой постройки. Памятка по перепланировкам в старом фонде
1. Проверка законность перепланировки
Чтобы быть уверенным в том, что осуществляемые изменения находятся в рамках закона, необходимо осуществить экспертную оценку перепланировки. Для этого возможно обратиться в нашу организацию.
2. Проведение технического обследования
Для всех исторических домов настоятельно рекомендуется проведение технического обследования стен и перекрытий из-за износа конструкций здания о котором упоминалось выше.
3. Проверка здания по реестру ОКН (реестр объектов культурного наследия)
Все исторические здания следует проверять по реестру ОКН. Если здание находится в данном реестре, значит зданию присвоен статус памятника, и оно находится под охраной КГИОП. В этом случае для квартир, которые находятся в этом здании, действуют гораздо более серьёзные требования в части перепланировок. Процедура согласования намного трудозатратней и дороже. Подробно об этом можно ознакомиться в статье Согласование проектов в КГИОП.
4. Согласование перепланировки квартиры в МВК
Согласование перепланировки – это обязательная процедура, на которой точно не стоит экономить. Суммы, затрачиваемые на ремонтно-отделочные работы в исторических зданиях несопоставимы со стоимостью согласования перепланировки.
5. Газовые плиты
Все манипуляции с газовой плитой необходимо проводить только после получения разрешения от газовых служб города.
6. Межкомнатные ненесущие перегородки
При проведении работ по перепланировке, большое внимание следует уделять межкомнатным перегородкам, когда планируется их снос. Особенно, в случаях, когда в доме имеются межэтажные перекрытия на деревянных балках. Демонтаж таких перегородок может привести к деформации деревянных перекрытий и образованию трещин и щелей в квартирах ваших соседей сверху и снизу.
7. Соблюдение режима проведения строительных работ
Это стандартное правило, которое следует неукоснительно соблюдать. В противном случае есть огромная вероятность навлечь на себя гнев соседей, управляющих организаций и Жилкомсервисов.
8. Оперативная уборка от мусора мест общего пользования
Демонтажные работы и удаление из квартиры строительного мусора часто сопровождаются загрязнением мест общего пользования (лестничных клеток, лестниц, лифтовых кабин). Всю грязь за собой необходимо оперативно убирать. Об этом должна быть предупреждена строительная бригада.
Деревянные перекрытия в старых домах. Нюанс замены деревянных перекрытий на железобетонные плиты в старом фонде
30-50 лет назад в строительстве новых зданий и при капремонте старых широко использовались готовые ж/б плиты и панели.
Я расскажу о домах старого Петербурга. Массовые капремонты в них начались в 1960-х годах и завершились в начале 1990-х. Сутью мероприятий была не только замена инженерных сетей/дверей/окон/кровли, но и межэтажных перекрытий, а также установка новых систем вентиляции.
Во время расселения дома жители коммуналок зачастую получали долгожданные квартиры; также была возможность (не для всех) вернуться назад, но уже в отдельную квартиру - я встречал такие семьи.
Затем с дома снимали кровлю и начинали разбирать все деревянные перекрытия до подвала. Подвальные оставляли лишь в случае, когда они были каменными сводчатыми. Встречал впрочем и исключения - так, при организации общественного туалета в одном из жилых домов на Кирочной улице в конце 80-х были срублены для понижения пола сводчатые перекрытия на площади в 100 кв. м., причём не вывезены, а так и оставлены в бывшем уже подвале. Их просто засыпали сверху гравием и залили бетоном, вход в подвал заложили кирпичом, а трубы отопления и водопровода убрали в каналы под полом.
Замечу, что в старом фонде Петербурга полно домов без подвалов (как после капремонта, так и без него), в которых все общедомовые инженерные сети водопровода и канализации уложены в спецканалы (или просто зарыты в грунт) под жилыми квартирами/офисами на первых этажах. И покрыты цементной стяжкой, кафелем и паркетом. Это самые сложные в обслуживании дома, т. к. при любой аварии или необходимости планового ремонта следует договариваться с собственниками помещений о сломке их полов /отделку которых как правило никто в ЖКХ не обещает восстановить, и не восстанавливает/.
****
Возвращаясь к начатому… затем внутри очищенных каркасов зданий начинали монтировать новые перекрытия.
Наименее распространённой была установка двутавровых балок между несущих стен с заполнением пространства меж ними лёгкими ж/б плитами.
А вот наиболее популярным был монтаж в здание настоящих ж/б плит. Делали их, предположительно, на заказ, опираясь на расстояние между капитальными стенами.
Затем на уровне бывших перекрытий на каждом этаже в капитальных стенах прорубались отбойными молотками глубокие борозды, на дно которых устанавливались двутавровые стальные балки, а иногда даже чугунные рельсы (встречал такое в одном из домов на Литейном проспекте, ремонт 1960-х).
Эти балки/рельсы являлись своего рода направляющей для установки ж/б плит перекрытий. Заводили плиты башенным краном, начиная сборку с 1 этажа.
На фото ниже хорошо видно направляющие балки и плиты на них.
После установки плит пространства за ними заполнялись бетоном. Впрочем… однажды строители в одной из квартир сбили штукатурку у пола, и там в стенах за торцами плит пола я увидел прям огромные сплошные пустоты, уходящие куда-то вглубь фасадных стен.
****
Но иногда длины ж/б плит не хватало для заполнения ширины помещений. Может нельзя было изготовить, а может начали применять стандартные… Так или иначе, но в этих случаях в подвале монолитили доп. фундамент, и сквозь все этажи поднимали такие вот колонны, на которые через балки опирали плиты перекрытий.
Помню дичайший скандал между неким дизайнером, прорабом и заказчиком. Дизайнер в бюро нарисовал красивый проект квартиры со вторым этажом, но… он не открывал антресоли, заместо которых планировалась уютная спаленка… а там скрывалась вот такая полуметровая балка, из-за которой пройти к кровати можно было лишь согнувшись. Пришлось от спаленки отказаться…
Ещё одним новым элементом зданий становились вентканалы. Их монтировали от подвала до чердака из готовых ж/б панелей с каналами внутри.
Один такой вентканал виден на фото ниже. Иногда их прижимали к стенам плотно, а иногда с зазором до 30 см., который заполняли с боков кирпичами.
****
А недавно мне встретилась ещё одна интересная технология: деревянные закладные межкомнатных перегородок были помещены между ж/б плит перекрытий, во время их монтажа! А сверху заливались цементом заподлицо с плитами. Видимо так делалось для ускорения работ…. Этот фото следов капремонта 1990-1992 гг.
А чтобы в момент заливки бетоном брусья не провисли - их перевязывали проволокой и подхватывали в верхней квартире кусками труб, уложенных на пол (тут вспоминается расхожая в среде ремонтников байка про то как отрезали такую проволоку, а внизу люстра упала).
Здесь мы также видим, что демонтажники выдрали закладные перегородок из перекрытий. Если эти борозды в потолке ничем впоследствии не заполнят (к примеру зашьют гипроком без минваты или натянут потолок), то общая шумоизоляция помещения может ослабнуть.
И наконец - почти 100-процентный способ определить был ли в старом здании Петербурга капремонт или нет. Нужно посмотреть на его крышу: если над ней возвышаются прямоугольные высокие вентканалы с гладкими стенами и "домиком" наверху - значит был. Перекрытия здесь однозначно ж/б, новые.
Деревянные перекрытия в доме плюсы и минусы. Какие плюсы и минусы деревянных перекрытий в доме: что говорят владельцы?
Споры о качестве и долговечности деревянных перекрытий на строительных форумах не утихают долгие годы. Если говорить откровенно, то данный вид конструкции действительно подходит не для каждого жилого помещения.
Чтобы четко оценить целесообразность перекрытий по деревянным балкам, стоит разобраться, в чем их преимущества и недостатки.
Преимущества
Чтобы правильно оценить качество деревянных перекрытий, нужно понимать, о каком здании идет речь. Перекрытия в частном доме, который строится с нуля, в доме с 50 летним стажем и более и в многоквартирном доме (в сталинке, например), это 3 большие разницы.
Разберем вначале ситуацию в идеале, когда застройщик решил сам выбрать материал, контролировать стройку, тогда плюсы можно выделить следующие:
- Простота возведения конструкции. Для создания перекрытия из дерева, если это не трехэтажный дом, в котором применяют круглый лес с диаметром 30 см, нет нужды привлекать специальную технику, подъемный кран и т.д. С брусом или бревном сможет справиться 2-3 мужчин.
- Большой выбор пиломатериалов. Подобрать брус, бревно, двутавровые балки, СИП панели можно на любой вкус и цвет, любого сечения и размера. Их можно корректировать по длине, наращивать, урезать. Также существуют фермы перекрытия – целая конструкция, которая выдерживает значительный вес верхнего этажа.
- Малый вес конструкции. По сравнению с металлическими балками перекрытия, железобетонными и тем более с бетонными плитами, перекрытие из дерева, вместе с лагами и черновым полом будет значительно меньше весить. Вследствие этого снижается давление на несущие стены и фундамент. Для сравнения: вес самого перекрытия из дерева (без утеплителя) в среднем составляет 50-100 кг/м², железобетонного – от 400 кг/м².
- Мягкость материала. В данном случае, имеется введу то, что дерево очень податливый материал для ремонта. Оно легко прокалывается саморезами, гвоздями, в случае ремонта балок без труда можно вставлять металлические вставки, протезы. А если материал легко поддается ремонту, это делает его практически вечным.
- Высокие экологические показатели. Дерево не выделяет опасных для здоровья веществ, а в новом доме царит приятный аромат древесины. А если в качестве перекрытий используется дорогая лиственница, ее природные смолы предотвращают возникновение грибка.
- Низкая теплопроводность. Дерево обладает самой низкой теплопроводностью из всех видов перекрытий. А чем ниже теплопроводность, тем меньше усилий нужно затратить на утепление.